1. La donnée : des ventes réellement signées
On part de DVF (Demandes de valeurs foncières, DGFiP) : les prix réellement signés chez le notaire, pas les prix d'annonce. C'est la valeur effectivement payée, publiée en open data.
2. Le calcul : médiane × surface, fourchette p25–p75
Pour une commune et un type de bien, on prend la médiane €/m² des ventes, multipliée par votre surface. La fourchette affichée est l'écart interquartile p25–p75 : 50 % des ventes tombent dedans. On préfère une fourchette honnête à un chiffre unique présenté comme certain.
3. Fiabilité graduée — on n'invente jamais
La fiabilité dépend du nombre de ventes publiques disponibles :
- 10 ventes ou plus : repère fiable.
- 4 à 9 ventes : fiabilité limitée, à affiner.
- 1 à 3 ventes : très faible, à faire valider par un expert.
- 0 vente : aucune fourchette affichée — on guide vers un type ou une commune voisine plutôt que d'inventer.
4. Profil premium
Si la demande contient des indices haut de gamme (piscine, vue, grand terrain, prestations), l'estimation s'ancre sur le haut du marché réel (p90 des ventes DVF) et valorise le terrain au-dessus de la norme locale. Le réglage fin des prestations reste un avis d'expert — la donnée publique ne les voit pas.
5. Commune, pas adresse
Les données publiques sont fiables à l'échelle de la commune (ou de l'arrondissement), pas de l'adresse exacte. Afficher un prix au mètre près à l'adresse serait une fausse précision. L'estimation est indicative et non opposable : le DPE, l'étage, l'état, la vue, les travaux et la micro-localisation modifient la valeur réelle.
Voir aussi : nos sources · pourquoi deux estimations diffèrent.